Door: Redactie - 23 december 2024 |
De aankondiging van staatssecretaris Tjebbe van Oostenbruggen om het fictief rendement in box 3 vanaf 2026 fors te verhogen, heeft tot veel onrust geleid bij huizenbeleggers. Deze belastingmaatregel, bedoeld om begrotingstekorten te dichten, wordt door belangenorganisaties zoals Vastgoed Belang als een bedreiging voor het woningbeleid gezien. Dit beleid, dat gericht is op het vergroten van de woningvoorraad, dreigt door de nieuwe belastingplannen verder onder druk te komen.
De belangenorganisatie van particuliere verhuurders waarschuwt dat het nieuwe voorstel huizenbeleggers ontmoedigt. „Het maakt investeren in huurwoningen steeds onaantrekkelijker. Hierdoor zal het aantal beschikbare huurwoningen verder afnemen, wat desastreuze gevolgen heeft voor woninghuurders,” aldus Niek Verra, interim-voorzitter van Vastgoed Belang. Hij wijst op de reeds ingezette trend van massale verkoop van huurwoningen, een ontwikkeling die de huurmarkt steeds verder uitholt.
Het huidige belastingstelsel is door de Hoge Raad onwettig verklaard, waardoor vanaf 2028 een nieuw systeem gebaseerd op werkelijke rendementen zal worden ingevoerd. In afwachting daarvan verhoogt het kabinet het fictief rendement om belastinginkomsten te garanderen. Dit zou volgens de plannen in 2026 met 1,78 procentpunt stijgen, een aanzienlijke toename ten opzichte van het huidige forfait van 6,04%.
De effecten van deze verhoging zijn al zichtbaar in de markt. Veel particuliere huizenbeleggers stoten huurwoningen af, waardoor het aanbod aan betaalbare huurwoningen snel afneemt. Uit cijfers van het CBS blijkt dat vorig jaar 12.000 huurwoningen uit de markt verdwenen. In het laatste kwartaal van dit jaar verschoven al 4.500 woningen naar de koopsector.
Daarnaast heeft de verhoging directe gevolgen voor nieuwbouwprojecten. Ongeveer 40% van de geplande nieuwbouwprojecten ligt stil, omdat de financiële haalbaarheid steeds problematischer wordt. Verra benadrukt dat zonder particuliere investeerders de doelstelling van 100.000 nieuwe woningen per jaar niet haalbaar is.
De timing van de belastingplannen roept vragen op. Slechts twee dagen na de Woontop, waar afspraken werden gemaakt om de woningbouw te stimuleren, kwam de staatssecretaris met het voorstel om het fictief rendement te verhogen. Dit getuigt volgens Vastgoed Belang van een gebrek aan afstemming tussen de ministeries van Volkshuisvesting en Financiën. „Het lijkt erop dat de linkerhand niet weet wat de rechterhand doet,” aldus Verra.
Deze gebrekkige samenwerking ondermijnt het vertrouwen van huizenbeleggers en belangengroepen in het beleid van de overheid. Vastgoed Belang, dat eerder afspraken ondertekende om bij te dragen aan de woningbouwdoelstellingen, overweegt nu haar toezeggingen in te trekken. Dit zou een klap zijn voor het al kwetsbare woningbeleid.
Niet alleen grote huizenbeleggers, maar ook kleine particuliere verhuurders worden zwaar getroffen door de belastingmaatregelen. Deze groep, vaak afhankelijk van huurinkomsten als aanvulling op hun pensioen, ziet hun financiële positie steeds verder verslechteren. „De helft of meer van de bruto huurinkomsten gaat straks naar belastingafdracht,” stelt Verra. De combinatie van stijgende lasten en een afnemende huurmarkt maakt verhuur voor velen financieel onhoudbaar.
Vastgoed Belang geeft duidelijk aan dat particuliere verhuurders een belangrijke rol spelen in de woningmarkt. Tussen 2021 en 2023 hebben zij bijgedragen aan de toevoeging van 78.000 woningen via transformaties, splitsingen en nieuwbouw. Het volledig uitfaseren van deze groep investeerders zou de bouwdoelstellingen en de beschikbaarheid van betaalbare huurwoningen ernstig schaden.
De komende maanden zullen bepalend zijn voor de toekomst van het woningbeleid. Of er voldoende draagvlak is om de voorgestelde belastingverhoging door te voeren, hangt af van de balans tussen belastingopbrengsten en de structurele gevolgen voor de woningmarkt. Eén ding is echter zeker: zonder samenwerking en consistent beleid komt de realisatie van de woningdoelstellingen ernstig in gevaar.
