Door: Redactie - 9 april 2025 |
Het Economisch Instituut voor de Bouw (EIB) heeft met een recente studie een kritische blik geworpen op het huidige woningbouwbeleid in Nederland. De conclusie is helder: de focus op het bouwen van meer betaalbare woningen helpt mensen met een beperkt budget amper verder. Sterker nog, het beleid dat gemeenten en projectontwikkelaars verplicht om een groot deel van de nieuwbouw te reserveren voor sociale en betaalbare woningen, werkt averechts. Volgens het EIB leidt een vrijere aanpak in de woningbouw tot een veel grotere beschikbaarheid van woningen, met name door een betere doorstroming op de markt.
Veel Nederlandse gemeenten hanteren strikte regels: bij nieuwbouwprojecten moet vaak 30 procent van de woningen in de sociale sector vallen, en recentelijk is dit in sommige gevallen zelfs opgeschroefd naar twee derde betaalbare woningen. Het EIB berekent dat deze aanpak de komende jaren landelijk 170.000 extra betaalbare nieuwbouwwoningen oplevert. Dat klinkt indrukwekkend, maar de realiteit is minder rooskleurig. Door de zware nadruk op betaalbaarheid worden duurdere woningen minder gebouwd. Dit remt de doorstroming vanuit goedkopere segmenten, waardoor er netto minder betaalbare woningen vrijkomen uit de bestaande voorraad. Van die 170.000 woningen moeten er volgens het EIB maar liefst 130.000 worden afgeschreven door deze misgelopen doorstroming. Wat overblijft, is een magere 40.000 betaalbare woningen – een resultaat dat onder druk staat door projecten die sneuvelen vanwege de strenge programmering.
Waarom gaat het mis? Het EIB wijst op de kettingreactie die uitblijft. Als er meer woningen in het middensegment of duurdere segment worden gebouwd, verhuizen mensen vanuit goedkopere huizen, die dan weer beschikbaar komen voor starters of mensen met een lager inkomen. Maar als de focus ligt op alleen betaalbare nieuwbouw, blijven die duurdere woningen uit, en stagneert de hele markt. Het instituut pleit daarom voor een bredere aanpak: meer aanbod in alle segmenten, met speciale aandacht voor huizen tussen de 400.000 en 500.000 euro. Dit middensegment is volgens het EIB ideaal voor jonge stellen die samenwonen. Zij laten vaak twee betaalbare woningen achter, wat de beschikbaarheid voor anderen vergroot. Maar door de huidige regels wordt dit potentieel niet benut.
Naast de nieuwbouwprogrammering neemt het EIB ook de huurregulering onder de loep. Te strenge regels hierop leiden volgens het instituut tot ongewenste effecten. Een gemiddelde huurverlaging van 20 procent voor 300.000 woningen klinkt aantrekkelijk, maar het heeft een keerzijde. De vrije huursector krimpt hierdoor fors: van 250.000 naar 150.000 woningen, een daling van 40 procent. Dit betekent dat de vrije sector nog maar 5 procent van het totale huuraanbod uitmaakt. Het gat tussen gereguleerde en vrije huur wordt zo groter, wat wederom de doorstroming belemmert. Mensen blijven langer in goedkope huurwoningen zitten, omdat overstappen naar een vrije huurwoning minder haalbaar wordt.
Wat werkt dan wel? Het EIB is stellig: meer woningen bouwen, ongeacht het segment, is de sleutel. Een groter totaal aanbod zorgt niet alleen voor meer betaalbare nieuwbouw, maar ook voor meer vrijkomende huizen in de bestaande voorraad. Dit vraagt om een flexibeler beleid, waarbij gemeenten minder strikte quotas opleggen en ontwikkelaars ruimte krijgen om te bouwen wat de markt nodig heeft. Toch rijst de vraag: waarom blijven we vasthouden aan een aanpak die zo weinig oplevert? Het EIB suggereert dat politieke druk en goede bedoelingen soms de boventoon voeren boven praktische effectiviteit.
Recente cijfers ondersteunen de analyse van het EIB. Volgens het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS) werden in 2023 ruim 73.000 nieuwbouwwoningen opgeleverd, maar het woningtekort blijft met 401.000 woningen (4,9% van de voorraad) onverminderd groot. Dit tekort groeit door bevolkingsgroei en een trage bouwproductie, mede door hoge kosten en stikstofregels. Het EIB waarschuwt dat zonder verandering de betaalbaarheidsdoelen tot 2030 – zoals de ambitie van 981.000 nieuwe woningen – onhaalbaar blijven.
Dit artikel delen op je eigen website? Geen probleem, dat mag. Meer informatie.
