Door: Redactie - 17 februari 2025 |
De enorme belangstelling voor de middenhuur appartementen in de Utrechtse woontoren Benelux901 bevestigt de aanhoudende druk op de woningmarkt. Met maar liefst 10.000 inschrijvingen voor slechts 200 woningen wordt duidelijk hoe schaars en gewild betaalbare huurwoningen zijn. Beleggers en projectontwikkelaars waarschuwen dat dit type projecten in de toekomst steeds moeilijker te realiseren zal zijn, mede door stijgende bouwkosten, strengere regelgeving en hogere rentelasten.
De woontoren Benelux901, een ontwikkeling van vastgoedbelegger Altera, biedt energiezuinige middenhuur appartementen aan met gunstige huurprijzen. Meer dan de helft van de appartementen is groter dan 70 vierkante meter en beschikt over twee slaapkamers. De huurprijzen beginnen vanaf €1119 per maand, terwijl de grootste woonruimtes van 82 vierkante meter met een royaal terras voor €1214 per maand worden verhuurd. Dit is aanzienlijk lager dan vergelijkbare woningen elders in Utrecht, waar huurprijzen tot boven de €2500 per maand kunnen oplopen.
Door deze scherpe prijsstelling ontstond een ware stormloop op de appartementen. De toewijzing gebeurt via loting, waarbij bepaalde groepen, zoals mensen met vitale beroepen en huurders die een sociale huurwoning achterlaten, voorrang krijgen. Men verwacht de eerste bewoners medio juni.
Ondanks het succes van dit project ziet Altera-directeur Jaap van der Bijl weinig mogelijkheden voor soortgelijke ontwikkelingen in de toekomst. Sinds de aankoop van het project in 2022 zijn de omstandigheden aanzienlijk veranderd. De stijgende rente, de invoering van de wet Betaalbare Huur en de toenemende schaarste aan bouwmaterialen en personeel hebben de bouwkosten fors opgedreven. Hierdoor worden middenhuur projecten financieel minder aantrekkelijk voor beleggers en ontwikkelaars.
Naast de stijgende kosten vormt ook de strengere gemeentelijke regelgeving een uitdaging. De gemeente Utrecht heeft bepaald dat 75% van de nieuwbouw betaalbaar moet zijn, terwijl de landelijke norm op 66% ligt. Dit zet de haalbaarheid van nieuwe middenhuur projecten verder onder druk, vooral in binnenstedelijke gebieden waar de bouwkosten al hoger liggen door complexe logistieke eisen en beperkte bouwruimte.
Vastgoedontwikkelaars waarschuwen dat de striktere eisen de bouwproductie kunnen vertragen in plaats van versnellen. Mark Kuijpers, directeur bij Greystar, benadrukt dat een verhouding van twee derde betaalbare huur en een derde vrije sector al een grote uitdaging is. Een nog strengere verdeling kan ertoe leiden dat bepaalde projecten simpelweg niet meer gerealiseerd worden. Vooral grotere middenhuur appartementen komen hierdoor in de knel. Zonder flexibiliteit in de regelgeving bouwen ontwikkelaars kleinere woningen om aan de financiële eisen te voldoen.
Greystar is momenteel bezig met de ontwikkeling van 1400 woningen in de Utrechtse wijk Merwede. Dit project is gebaseerd op eerdere afspraken die nog geen rekening hielden met de nieuwe middenhuurregels. In deze wijk komt een mix van studentenwoningen, middenhuur en vrije sectorwoningen, maar nieuwe projecten met een vergelijkbare opzet worden door de strengere regels steeds lastiger te realiseren.
Gezien de veranderende omstandigheden overweegt Altera zich meer te richten op kleinere middenhuurwoningen. Deze zijn specifiek bedoeld voor starters, senioren en jonge stellen. Voor deze groepen zijn de grotere appartementen minder geschikt, omdat zij vaak een lager inkomen hebben en een compactere woning prefereren. De inkomenseisen voor middenhuur woningen liggen relatief hoog. Om in aanmerking te komen voor een appartement van 50 vierkante meter met een huurprijs van €921 per maand, is een minimuminkomen van €33.156 vereist. Voor een middenhuurwoning is geen huurtoeslag beschikbaar.
De druk op de woningmarkt blijft groot, vooral in Utrecht. De provincie en stad Utrecht kenden de hoogste prijsstijgingen van de vier grote steden, met een stijging van ruim 15%. Dit is ver boven het landelijke gemiddelde van 9%. Daarom schreeuwt vrijwel heel Nederland om meer betaalbare woningen te realiseren. Maar met de huidige regelgeving en financiële uitdagingen wordt dat steeds moeilijker.
