Door: Redactie - 20 maart 2025 |
Steeds meer huurwoningen worden verkocht aan huishoudens met een middeninkomen die deze woningen zelf gaan bewonen. Dit biedt kansen voor koopstarters die eerder moeite hadden om de woningmarkt te betreden. De verkoop van deze voormalige huurwoningen leidt tot een verschuiving van woningbezit van beleggers naar particulieren, waardoor meer huishoudens met een middeninkomen de mogelijkheid krijgen om vermogen op te bouwen. Toch roept deze ontwikkeling vragen op over de langetermijneffecten en de blijvende toegankelijkheid van de woningmarkt voor deze groep.
De verkoop van huurwoningen aan eigenaar-bewoners is de afgelopen jaren flink toegenomen. Uit gegevens van het Kadaster blijkt dat in het vierde kwartaal van 2024 per saldo 6.875 huurwoningen zijn verkocht aan huishoudens die er zelf in gaan wonen. Dit betekent dat het aantal verkochte huurwoningen aan particuliere kopers veruit groter is dan het aantal woningen dat investeerders opkopen. De netto-verkoop van huurwoningen aan eigenaar-bewoners is in vergelijking met twee jaar geleden meer dan vervijfvoudigd.
Deze trend is grotendeels te verklaren door de veranderende regelgeving. De invoering van strengere fiscale maatregelen, zoals de hogere vermogensbelasting in box 3 en de Wet Betaalbare Huur, heeft ervoor gezorgd dat woningverhuur minder aantrekkelijk is geworden voor investeerders. Hierdoor besluiten veel beleggers hun vastgoed te verkopen, wat koopstarters met een middeninkomen meer kansen biedt om een woning te bemachtigen.
Veel van de verkochte huurwoningen zijn kleinere appartementen die tegen relatief lage prijzen worden aangeboden. Dit maakt het voor huishoudens met een middeninkomen eenvoudiger om de financiering rond te krijgen. In het vierde kwartaal van 2024 werd 65% van de door beleggers verkochte huurwoningen gekocht door koopstarters. De gemiddelde verkoopprijs van deze woningen lag op €344.000, wat lager is dan de gemiddelde prijs die starters betaalden voor alle woningaankopen (€379.000).
Voor een hypotheek van €344.000 is een bruto-inkomen van ongeveer €75.000 per jaar vereist. Dit inkomen valt binnen de middeninkomenscategorie, waardoor deze groep beter toegang krijgt tot de woningmarkt. De betaalbaarheid van koopwoningen kan hierdoor verbeteren, vooral omdat investeerders minder actief meebieden. Dit betekent minder concurrentie bij de aankoop van woningen en mogelijk een afremming van de huizenprijsstijging.
Dat steeds meer starters met een middeninkomen de overstap maken naar een koopwoning, sluit aan bij veranderende woonvoorkeuren. Volgens onderzoek van De Nederlandsche Bank (DNB) verkiest 56% van de woningzoekenden een koopwoning boven een huurwoning, op voorwaarde dat de maandlasten en vermogensopbouw vergelijkbaar zijn. Wanneer deze financiële voordelen worden meegenomen, geeft zelfs driekwart van de Nederlanders aan dat een koopwoning aantrekkelijker is dan een huurwoning. Vooral jongere huishoudens tot 45 jaar tonen een sterke voorkeur voor koopwoningen.
Cijfers uit het WoonOnderzoek 2021 ondersteunen deze trend. De voorkeur voor koopwoningen onder starters en huurders is tussen 2015 en 2021 gestegen. In 2015 koos 55% van de actieve woningzoekers voor een koopwoning, terwijl dit percentage in 2021 opliep tot 61%. Dit duidt erop dat de verkoop van huurwoningen aan eigenaar-bewoners aansluit bij de wensen van een groeiende groep woningzoekenden.
Het bezit van een eigen woning draagt aanzienlijk bij aan de vermogensopbouw van huishoudens. Diverse wetenschappelijke studies tonen aan dat huiseigenaren doorgaans over een hoger netto vermogen beschikken dan huurders, zelfs wanneer ze over vergelijkbare inkomens en leeftijden beschikken. Onderzoek van het Centraal Planbureau (CPB) bevestigt dat het eigenwoningbezit een belangrijke factor is in de vermogensopbouw. Bovendien blijkt uit gegevens van het CBS dat voor veel huishoudens de eigen woning het grootste deel van hun vermogen vertegenwoordigt.
Doordat beleggers hun huurwoningen verkopen aan huishoudens met een middeninkomen, krijgen deze huishoudens de kans om vermogen op te bouwen via de eigen woning. Dit kan op termijn bijdragen aan een afname van de vermogensongelijkheid. Vooral starters die voorheen afhankelijk waren van de huurmarkt, profiteren van deze ontwikkeling door de mogelijkheid om hun maandlasten te stabiliseren en waarde op te bouwen in hun woning.
Hoewel de huidige ontwikkelingen gunstig zijn voor middeninkomens die een woning willen kopen, blijft het onzeker of zij op lange termijn hiervan blijven profiteren. Minder beleggers op de woningmarkt kan leiden tot een betere betaalbaarheid van koopwoningen. Tegelijkertijd heeft het vertrek van investeerders ook nadelen.
Een belangrijk risico is dat de bouw van nieuwbouwwoningen onder druk komt te staan. Beleggers spelen vaak een rol bij het financieren van nieuwbouwprojecten en het transformeren van bestaande panden tot woningen. Als deze investeringen afnemen, kan dit de groei van de woningvoorraad vertragen. Dit is juist nadelig voor middeninkomens, omdat een blijvend woningtekort de prijzen op termijn weer kan opdrijven.
Daarnaast kan de aantrekkingskracht van nieuwbouwwoningen voor starters afnemen. Nu het eenvoudiger wordt om een bestaande woning te kopen, kunnen starters ervoor kiezen om een betaalbare bestaande woning te verkiezen boven een duurdere nieuwbouwwoning. Dit kan de ontwikkeling van nieuwe woningen verder remmen en het woningtekort verergeren.
Om de woningmarkt structureel toegankelijk te houden voor middeninkomens, is het van belang dat er niet alleen sprake is van een verschuiving van woningbezit, maar ook van een blijvende toename van de woningvoorraad. Alleen zo kunnen de huidige voordelen voor starters op de lange termijn worden behouden.
Dit artikel delen op je eigen website? Geen probleem, dat mag. Meer informatie.
