Door: Redactie - 25 april 2025 |
De recente beslissing om de huren van sociale huurwoningen in 2025 en 2026 te bevriezen, heeft de gemoederen in de woningsector flink verhit. Hoewel huurbevriezing op het eerste gezicht een zegen lijkt voor huurders, waarschuwen experts dat deze maatregel een hoge prijs heeft. Vooral de nieuwbouw van sociale huurwoningen staat onder zware druk, met verstrekkende gevolgen voor woningzoekenden en de verduurzaming van bestaande woningen. Wat betekent deze huurbevriezing voor Nederland, en waarom klinkt de alarmbel zo luid?
Woningcorporaties, de ruggengraat van de sociale huursector, zien hun inkomsten door huurbevriezing drastisch slinken. Huurinkomsten vormen de belangrijkste financiële motor voor nieuwbouw, onderhoud en verduurzaming. Een recente analyse van Ortec Finance schat dat de investeringscapaciteit van corporaties door de huurbevriezing met maar liefst 49 miljard euro krimpt tot 2030. Dit betekent dat tienduizenden geplande sociale huurwoningen niet gebouwd zullen worden. Aedes, de koepel van woningcorporaties, spreekt van een “desastreuze” ingreep die 90.000 nieuwbouwwoningen in gevaar brengt. Hoe kan het kabinet betaalbaarheid vooropstellen, terwijl het tegelijkertijd de bouw van betaalbare woningen belemmert?
De Nationale Prestatieafspraken, eind 2024 vastgelegd tijdens de Woontop, beloofden een jaarlijkse bouw van 100.000 woningen, waaronder 30.000 sociale huurwoningen. Deze ambitie lijkt nu onhaalbaar. Institutionele en particuliere investeerders, die elk 10.000 betaalbare woningen zouden toevoegen, worden eveneens geraakt. Door de samenhang tussen sociale huur, middenhuur en vrije sector in veel projecten, dreigt de gehele nieuwbouwproductie te stagneren. Is huurbevriezing daarmee een kortetermijnoplossing die langetermijnproblemen creërt?
Voor huurders biedt huurbevriezing directe verlichting. De Woonbond noemt het een “groot succes” na jaren van forse huurstijgingen, zoals de 5,8% in 2024, de hoogste in dertig jaar [Woonbond]. Vooral voor huishoudens met lage inkomens scheelt dit aanzienlijk in de maandlasten. Daarnaast is in de Voorjaarsnota 1 miljard euro gereserveerd voor een “boodschappenbonus” via hogere huurtoeslag, wat de financiële druk verder verlicht. Maar deze voordelen wegen niet op tegen de nadelen, stellen critici. Zonder structurele compensatie voor corporaties, zoals verlaging van de vennootschapsbelasting, blijft de sector financieel verzwakt.
In Amsterdam vreest de Federatie van Woningcorporaties dat de huurbevriezing leidt tot meer verkoop van sociale huurwoningen, een breuk met eerdere afspraken om de sociale voorraad te behouden. Onderhoud en wijkaanpak komen eveneens in de knel. “Huurders hebben recht op een goed onderhouden woning in een fijne buurt,” zegt AFWC-directeur Anne-Jo Visser. Toch lijkt de huurbevriezing dit recht te ondermijnen door gebrek aan middelen.
Een ander pijnpunt is de onduidelijkheid over de reikwijdte van de huurbevriezing. Terwijl corporaties de maatregel moeten volgen, is het onzeker of particuliere verhuurders van sociale huurwoningen – goed voor bijna de helft van deze sector – ook gebonden zijn. Dit creëert ongelijkheid: huurders bij een corporatie profiteren, maar anderen mogelijk niet. Tegelijkertijd versoepelt de Wet betaalbare huur voor kleine verhuurders, wat hogere huren mogelijk maakt. Dit contrasteert scherp met de huurbevriezing en voedt de kritiek dat het kabinetsbeleid inconsistent is.
De partners van de Woontop, waaronder Aedes en de VNG, roepen het kabinet op om de huurbevriezing te herzien en de Woontop-afspraken na te komen. Een stabiel investeringsklimaat is essentieel om de woningnood aan te pakken. In 2021 telde Nederland volgens het CBS nog 34% sociale huurwoningen, maar door een aangescherpte definitie daalde dit naar 27%. De nieuwbouw kan dit gat niet dichten als de financiële slagkracht van verhuurders wordt beperkt. In plaats van generieke maatregelen zoals huurbevriezing, pleiten experts voor gerichte steun, zoals hogere huurtoeslag of inkomensafhankelijke huurverlagingen, zoals in 2023 voor 610.000 huurders werd gerealiseerd.
De huurbevriezing mag dan een sympathiek gebaar lijken, de gevolgen voor de woningmarkt zijn zorgwekkend. Minder nieuwbouw, langere wachttijden en uitgestelde verduurzaming raken vooral de meest kwetsbare groepen. Het kabinet staat voor een dilemma: betaalbaarheid nu, of investeringen voor de toekomst? De tijd zal leren of deze maatregel een kortstondige verlichting biedt of een langdurige rem op de woningbouw.
Dit artikel delen op je eigen website? Geen probleem, dat mag. Meer informatie.
