Door: Redactie - 21 november 2024 |
In Nederland is de woningmarkt de afgelopen jaren een onderwerp van intensieve discussie geworden, vooral vanwege de toenemende problemen rondom betaalbaarheid en vraaggerichtheid. De publicatie van het Centraal Planbureau (CPB) onderzoekt welke invloed verschillende soorten woningbouw hebben op huishoudens die in de knel zitten, oftewel huishoudens die wonen in woningen die niet aansluiten bij hun wensen en tegelijkertijd relatief duur zijn. Deze beknelde groep heeft vaak een inkomen dat te hoog is voor sociale huur maar te laag voor een betaalbare woning in de marktsector. In dit artikel geven we een overzicht van de belangrijkste bevindingen uit de publicatie en bespreken we de beleidsmatige implicaties voor de woningmarkt in Nederland.
Beknelde huishoudens zijn huishoudens die niet alleen een te duur huis hebben, maar ook in een woning wonen die slecht aansluit bij hun woonvoorkeuren. Dit onderscheid maakt deze definitie zuiverder dan alleen naar hoge woonlasten kijken, aangezien sommige huishoudens bewust kiezen om in een duurdere woning op een aantrekkelijke locatie te wonen. Het CPB focust op huishoudens in de koopsector en de vrije huursector, omdat de betaalbaarheid in de sociale huursector minder problematisch is door de gemaximaliseerde huurprijzen. Wel is er sprake van toegankelijkheidsproblemen door de lange wachtlijsten in deze sector.
Vooral middeninkomens behoren tot de beknelde huishoudens in de marktsector. Deze groep valt vaak tussen wal en schip: ze verdienen te veel voor sociale huur maar te weinig om een betaalbare woning in de vrije sector te vinden. Hoge inkomens ervaren zelden dit probleem. Het belangrijkste voor deze beknelde huishoudens is dat men zoveel mogelijk huizen bouwt. Uit de analyse van het CPB blijkt dat het aantal gebouwde woningen belangrijker is voor deze groep dan het soort woningen dat wordt gebouwd. Het bouwen van meer huizen vergroot immers het aanbod, waardoor de prijzen dalen en er meer keuze ontstaat voor de groep die nu vastzit.
Om beknelde huishoudens te helpen, kunnen beleidsmakers ervoor kiezen om zowel kleinere woningen te bouwen in gebieden waar bouwgrond schaars is, als meer bouwgrond beschikbaar te stellen voor grotere huizen. Een mix van grote en kleine woningen blijkt het meest effectief te zijn. Grotere woningen bevorderen de doorstroming, waardoor huishoudens die nu vastzitten in een te kleine of te dure woning naar een passender woning kunnen verhuizen. Tegelijkertijd biedt de bouw van kleinere huizen een directere oplossing voor de beknelde huishoudens die zich geen grote woning kunnen veroorloven.
Het bouwen van alleen grote woningen kan echter ook nadelige effecten hebben, zoals het vervangen van meerdere kleinere huizen door één grote woning. Dit kan de druk op de markt juist vergroten in gebieden waar behoefte is aan kleinere, meer betaalbare woningen. Daarom moet de bouw van grotere huizen gepaard gaan met beleid dat voldoende bouwgrond creëert, zodat er geen nettoverlies van beschikbare woningen ontstaat.
Het CPB heeft met behulp van een woningmarktmodel verschillende bouwscenario’s gesimuleerd om te onderzoeken welk type woningbouw het beste aansluit bij de behoeften van beknelde huishoudens. De resultaten laten zien dat het bouwen van zoveel mogelijk woningen een positief effect heeft op de betaalbaarheid en de vraaggerichtheid van de woningmarkt. Scenario’s waarin vooral kleinere woningen worden gebouwd, blijken voor de beknelde huishoudens gunstiger dan scenario’s waarin alleen grote woningen worden gebouwd. Het bouwen van kleinere woningen maakt het immers mogelijk om meer woningen op dezelfde oppervlakte te realiseren. Dit vermindert de totale druk op de woningmarkt.
De analyses van het CPB laten zien dat de keuze voor het soort woning dat men bouwt vaak een politieke afweging is. Men moet namelijk rekening houden met de belangen van verschillende groepen op de woningmarkt, de beschikbare ruimte voor woningbouw versus natuur, landbouw en bedrijvigheid, en het gebruik van publiek geld voor woningbouw of andere doeleinden. Dit betekent dat een optimaal bouwprogramma niet alleen moet kijken naar hoeveel huizen er worden gebouwd, maar ook naar wie er door de bouw het meeste geholpen worden.
Een van de risico’s die naar voren komen in de publicatie is het fenomeen van ‘omgekeerde doorstroming’. Dit gebeurt wanneer nieuwbouwwoningen die bedoeld zijn voor beknelde huishoudens zijn overgenomen door rijkere huishoudens, omdat de prijs van deze huizen harder daalt dan die van andere. Hierdoor verhuizen rijkere huishoudens naar de nieuwbouwwoningen, terwijl de beknelde huishoudens achterblijven in hun huidige, ongeschikte woningen. Het is mogelijk dit effect te beperken door ook woningen te bouwen die aantrekkelijk zijn voor andere groepen, waardoor beknelde huishoudens meer kans krijgen op een passende woonruimte.
De belangrijkste les uit de CPB-publicatie is dat het aantal woonruimtes dat wordt gebouwd belangrijker is dan het soort woningen, vooral voor beknelde huishoudens. Dit betekent dat beleidsmakers zich in de eerste plaats moeten richten op het maximaliseren van de woningbouwproductie. Hoe meer huizen men bouwt, hoe meer huishoudens de kans krijgen om een passende woning te vinden, wat zowel de betaalbaarheid als de toegankelijkheid ten goede komt.
Daarnaast is het van belang om een divers bouwprogramma op te zetten, waarin verschillende soorten woningen worden gerealiseerd. De resultaten laten zien dat het bouwen van een mix van kleine en grote huizen effectiever is dan het bouwen van slechts één type woning. Dit komt doordat een gemengd bouwprogramma niet alleen de doorstroming bevordert, maar ook voorkomt dat men bepaalde groepen huishoudens uitsluit van de woningmarkt. Het bouwen van verschillende soorten woningen zorgt ervoor dat er voor ieder wat wils is, waardoor de kans kleiner is dat huishoudens noodgedwongen in een huis terechtkomen die niet bij hun wensen past.
Hoewel het bouwen van kleinere woonruimtes in stedelijke gebieden vaak voor de hand ligt, omdat de ruimte daar schaars is, kan het bouwen van grotere woningen op minder stedelijke locaties bijdragen aan de doorstroming en het vergroten van de woningkwaliteit. Dit betekent dat men een goede balans moet vinden tussen het maximaliseren van het aantal huizen en het creëren van een gevarieerd aanbod dat aansluit bij de behoeften van verschillende groepen op de woningmarkt.
Naast de betaalbaarheid en vraaggerichtheid spelen er ook ruimtelijke en maatschappelijke overwegingen mee bij de vraag wat men moet bouwen. Woningen concurreren met andere bestemmingen van schaarse ruimte, zoals natuur, landbouw en bedrijvigheid. Bovendien hebben woningen impact op het klimaat, de mobiliteit en de arbeidsmarkt. Het is daarom belangrijk dat beleidsmakers bij het bepalen van bouwlocaties rekening houden met deze externe effecten.
In een eerdere publicatie betoogde het CPB dat het beter is om woningbouw te concentreren op locaties met hoge prijzen, zoals in de Randstad. Bouwen op deze locaties leidt namelijk tot de grootste prijsdalingen, zowel landelijk als in de meest gespannen woningmarkten. Dit blijkt ook gunstig te zijn voor beknelde huishoudens, omdat zij vaak een voorkeur hebben voor stedelijke gebieden, waar de druk op de woningmarkt het grootst is.
De woningmarkt in Nederland staat onder druk, en vooral huishoudens met middeninkomens hebben moeite om een passende en betaalbare woning te vinden. De CPB-publicatie laat zien dat het bouwen van zoveel mogelijk woonruimtes een belangrijke stap is om de positie van deze beknelde huishoudens te verbeteren. Het bouwen van een groot aantal woningen weegt zwaarder dan het type woning. Een gemengd bouwprogramma helpt echter verschillende groepen op de woningmarkt het meest effectief.
