Door: Redactie - 26 januari 2026 |
In de strijd tegen het woningtekort wordt steeds vaker gekeken naar verticale oplossingen zoals optoppen, waarbij extra woonlagen op bestaande gebouwen worden toegevoegd. Dit concept, ook wel verticale gebiedsontwikkeling genoemd, biedt kansen om binnenstedelijke ruimte optimaal te benutten. Maar hoe realistisch is deze aanpak? Is er reden voor enige hoop? Een doorbraak lijkt nabij, maar er zijn nog obstakels te overwinnen op weg naar grootschalige toepassing.
Hoewel het idee van optoppen al enige tijd rondzingt, laten de cijfers van het CBS over 2025 zien dat er nog maar weinig woningen daadwerkelijk zijn toegevoegd via deze methode. Opvallend is dat deze ontwikkeling vaak samenhangt met gebiedsontwikkeling, omdat het potentieel veel meer impact kan hebben dan alleen het optoppen zelf. Een analyse van ABNAMRO uit september 2025 voorspelt zelfs dat woningcorporaties tot 2030 slechts zo’n 4.805 optopwoningen zullen bouwen. Dit staat in schril contrast met de ambitie van 100.000 extra woningen, een getal dat vaak wordt genoemd sinds het rapport van Stec Groep in 2023.
De aandacht voor optoppen gaat hand in hand met een groeiend aantal handleidingen en praktische adviezen. Publicaties zoals de Handreiking Optoppen 2.0 van Stec Groep en het Handboek Optoppen (2025) van Creative City Solutions bieden concrete handvatten. Voor iedereen die actief is met gebiedsontwikkeling bieden deze documenten gemeenten en corporaties stappenplannen, van idee tot uitvoering. Toch blijft de vraag hoe deze kennis in de praktijk wordt toegepast.
Politiek gezien is er veel steun voor optoppen als oplossing voor de woningnood. Voormalig minister Hugo de Jonge sprak de hoop uit om 100.000 woningen te realiseren, een ambitie die in 2025 door opvolger Mona Keijzer werd herhaald in een brief aan de Tweede Kamer. Maar zonder snelle aanpassingen in regelgeving en vergunningstrajecten lijkt deze doelstelling ver weg. Tegelijk laat het politieke debat zien dat gebiedsontwikkeling vaak stapstenen zijn voor brede woonoplossingen.
In de bouwwereld groeit het enthousiasme voor optoppen. Bedrijven zoals Dura Vermeer met ‘BlokjeOp’ en VORM met ‘Optopr.’ ontwikkelen gestandaardiseerde concepten die herhaalbaar zijn. Voorbeelden zoals de Klapwiek in Rotterdam, met 44 prefab-appartementen, laten zien dat het kan. Maar deze innovatieve gebiedsontwikkeling wordt geremd door schaalvergroting, hoge kosten en praktische bezwaren.
Optoppen biedt niet alleen extra woningen, maar draagt ook bij aan bredere gebiedsontwikkeling. Door verdichting kunnen wijken aantrekkelijker worden met meer groen, betere voorzieningen en een mix van bewoners. Lukas Meuleman van Stec Groep wijst erop dat verticale ingrepen horizontale versterking brengen. Denk aan betere bereikbaarheid met liften of meer draagvlak voor lokale winkels in de buurt. Dit alles illustreert waar gebiedsontwikkeling en optoppen elkaar versterken.
Gemeenten spelen een sleutelrol in het succes van optoppen, maar discussies over parkeernormen en vergunningen vertragen vaak projecten. Meuleman pleit voor een doelgroepanalyse: voor wie bouw je? Senioren hebben andere behoeften dan jongeren. Flexibiliteit in regels, zoals parkeernormen, kan helpen om projecten van de grond te krijgen zonder dat de leefbaarheid daaronder lijdt. Daarbij geldt dat maatwerk in gebiedsontwikkeling snel leidt tot meer succes.
Ontwikkelaars zoals Arjan van de Watering van Optopr. zien duidelijke kansen in de markt. Zowel corporaties als VvE’s tonen interesse in optoppen. Volgens hem draait het om balans tussen technische haalbaarheid en kostenbeheersing. Door die focus krijgen gebiedsontwikkeling en slimme oplossingen een prominente plaats. Prefab bouwmethoden en vaste teams kunnen helpen om projecten voorspelbaar en betaalbaar te maken, ook op complexe locaties.
Een inspirerend project vindt plaats in Deventer, waar Urban Climate Architects in opdracht van Veldboom Vastgoed twee kantoorgebouwen transformeert naar woonfunctie. Met een optopping van 55 duurzame woningen ontstaat een nieuwe laag in de stad. De combinatie van optoppen en gebiedsontwikkeling is hier duidelijk zichtbaar. Dit project, momenteel in aanbouw, combineert verdichting met levendige plinten en vergroot zo de leefbaarheid in het gebied rondom centrum en station.
Optoppen blijft een complexe puzzel met uitdagingen zoals kosten, netcongestie en parkeerdruk. Toch laten projecten zoals in Deventer zien dat gebiedsontwikkeling hand in hand kan gaan met verdichting. Architect Jan Bakers uit Utrecht wijst op de noodzaak van subsidies, zeker voor corporaties. Zonder extra middelen blijven veel plannen op de tekentafel liggen, hoe veelbelovend ze ook zijn.
De combinatie van technische innovatie en maatschappelijk rendement kan optoppen verder brengen. Meer woningen betekent niet alleen een antwoord op de woningnood, maar ook meer draagvlak voor sociale en groene initiatieven. Gebiedsontwikkeling zal altijd centraal blijven staan in het bouwen aan een gezonde stad. Het blijft een kwestie van de juiste prioriteiten stellen en praktische hobbels wegnemen met slimme oplossingen en politieke wil.
Dit artikel delen op je eigen website? Geen probleem, dat mag. Meer informatie.
