Door: Redactie - 13 november 2026 |
Gemeenten die bovenop de landelijke norm extra betaalbare huizen eisen bij nieuwbouwprojecten, krijgen vanuit Den Haag financiële tegenwind. Minister Boekholt-O’Sullivan wil voorkomen dat aanvullende eisen via rijksregelingen voor bouwvertraging zorgen en houdt vast aan het landelijke kader van tweederde betaalbare nieuwbouw per regio. Onderzoek waarschuwt echter dat sturen op uitsluitend een regionaal percentage betaalbare huizen juist tot scheve verdeling binnen gemeenten kan leiden.
Boekholt-O’Sullivan schrijft aan Kamerlid René Claassen dat ze vasthoudt aan het landelijke kader: twee derde van de nieuwbouw in een regio moet betaalbaar zijn, waarvan 30% sociale huur. Die norm geldt niet voor ieder afzonderlijk project of elke wijk, maar voor de regio als geheel, vastgelegd in de wettelijke regie op de volkshuisvesting. Provincies en gemeenten maken onderling afspraken over de verdeling. Amsterdam hanteert bijvoorbeeld 40% sociale huur, 40% middenhuur of betaalbare koop en 20% vrije sector, met ruimte om daar lokaal van af te wijken wanneer dat nodig is voor passende woningen. Voor de woningbouw in Nederlandse gemeenten betekent dit dat extra lokale stapeling van eisen voortaan financieel wordt afgeremd, ook als de plannen voor betaalbare huizen al op de tekentafel liggen. Welke aanvullende eisen precies worden ontmoedigd en via welke rijksregeling dat gebeurt, maakt de minister in haar antwoorden niet concreet. Voor aannemers en projectontwikkelaars die nu rekenen aan een nieuwbouwproject is dat onzekerheid die meespeelt bij de haalbaarheidsstudie.
Het Instituut voor Publieke Economie wijst in het onderliggende onderzoek op een ander risico: wie alleen op een regionaal percentage stuurt, kan betaalbare huizen juist in de goedkoopste wijken concentreren terwijl het centrum vooral duur blijft. Wie dure en betaalbare woningen binnen dezelfde buurt wil mengen, moet volgens de onderzoekers op buurt- of projectniveau sturen en daar expliciet geld voor vrijmaken, in plaats van dat alleen het totale aantal woningen in een regio telt. Het instituut onderzocht circa 391.000 woningen die tussen 2020 en 2024 zijn gebouwd en rekende door wat de huidige eisen destijds hadden betekend voor de opbrengsten. Lagere toegestane huren of verkoopprijzen drukken die opbrengsten, wat volgens de onderzoekers kan leiden tot minder bouw, kleinere woningen of uitwijken naar minder gewilde locaties, zodat er juist minder betaalbare huizen bij komen dan beoogd. Gerealiseerde bouwuitval door de huidige landelijke eis meet het rapport niet. De minister erkent de spanning en noemt zeven miljard euro voor de periode 2029 tot 2035, bedoeld om het verschil te overbruggen tussen wat een project opbrengt en wat toekomstige bewoners kunnen betalen.
Claassen vraagt de minister of meer dure nieuwbouw niet vanzelf betaalbare woningen vrijmaakt doordat bewoners verhuizen. Boekholt-O’Sullivan verwijst naar onderzoek van ABF Research uit 2025, dat verhuisketens volgde na nieuwbouw tussen 2016 en 2021. Duurdere koopwoningen brengen wel meer verhuizingen op gang, maar dat speelt zich vooral af binnen de duurdere koopsector zelf. Voor huishoudens met een inkomen tot modaal leveren vooral nieuwbouwprojecten van woningcorporaties extra mogelijkheden op. Los van de wet- en regelgeving rond doelstellingen blijft doorstroming dus geen garantie voor meer betaalbare huizen bij wie daar nu op wacht. Aanleiding voor het debat is Eleven Square bij de Amsterdamse ArenA: dat bouwplan telt 427 sociale huurwoningen, 28 middenhuurwoningen en 665 woningen in de vrije sector, samen ongeveer 41% betaalbaar. De afspraken daarover stammen uit de jaren negentig, toen middenhuur nog niet zo was gereguleerd. De gemeente meldde op 23 september de bouwstart van de twee woontorens; opgeleverd zijn de woningen nog niet.
Dit artikel delen op je eigen website? Geen probleem, dat mag. Meer informatie.
Onafhankelijk nieuwsplatform voor de bouw in Nederland en België. Dagelijks bouwnieuws, achtergronden, projecten en de complete bouwagenda.
