Door: Redactie - 5 mei 2026 |
ING Research verwacht stabiele huizenprijzen tot het einde van 2026. Door prijsstijgingen eerder dit jaar komt de totale stijging uit op circa 1,5%. Volgend jaar volgt naar verwachting opnieuw een bescheiden stijging. Het oplopende woningaanbod, aangejaagd door beleggers die huurwoningen verkopen, speelt hierbij de grootste rol. Tegelijkertijd drukt een iets hogere hypotheekrente de vraag licht, terwijl bovengemiddelde loonstijgingen dat effect grotendeels compenseren.
De voornaamste verklaring voor de verwachting van stabiele huizenprijzen is het oplopende woningaanbod. ING Research signaleert dat er per saldo meer woningen te koop komen dan er verkopen plaatsvinden. Een groot deel van dat extra aanbod komt van beleggers die huurwoningen van de hand doen, met name in en rond de grote steden en in studentensteden. Dit patroon zet zich naar verwachting voort gedurende de rest van dit jaar, waarna de verkoop van huurwoningen door beleggers in 2026 geleidelijk afneemt. Aanvullend zorgen nieuwbouwkopers die hun opgeleverde woning betrekken, voor extra aanbod doordat zij hun bestaande woning te koop zetten. Al met al leidt dit tot een iets minder krappe koopmarkt, waarbij kopers een sterkere positie ten opzichte van verkopers innemen. Opvallend genoeg keert de situatie op de huurmarkt om: daar neemt de krapte juist toe doordat het aanbod huurwoningen slinkt.
Aan de vraagzijde remt de gestegen hypotheekrente de markt voor stabiele huizenprijzen licht af. De gemiddelde aangeboden rente voor een annuïtaire hypotheek met een rentevaste looptijd van tien jaar met NHG liep de afgelopen maanden op tot circa 4 procent, tegen 3,8 procent aan het begin van 2026. Die stijging hangt samen met de opgelopen kapitaalmarktrente mede als gevolg van geopolitieke spanningen. Een hogere rente drukt de betaalbaarheid en verlaagt de maximale leencapaciteit, wat vooral starters treft. Doorstromers ondervinden minder hinder omdat zij in veel gevallen een lagere rente kunnen meenemen van hun vorige hypotheek. Toch stellen ook zij bij hogere rentes vaker een verhuizing uit, simpelweg omdat hun urgentie om te verhuizen doorgaans lager ligt. Dit mechanisme draagt bij aan een lichte afname van het aantal transacties, maar een abrupte daling verwacht ING Research niet.
Gelukkig staat tegenover de hogere rente een krachtige tegenkracht: de aanhoudende loonstijging. In het eerste kwartaal van dit jaar lagen de cao-lonen circa 4,5 procent hoger dan een jaar eerder. ING Research verwacht dat de loonstijging richting 2027 geleidelijk afzwakt, maar dat de inkomens in 2026 en 2027 nog duidelijk groeien. Die stijgende koopkracht compenseert dit jaar grotendeels de neerwaartse druk van de hogere hypotheekrente op de leencapaciteit en betaalbaarheid. Volgend jaar kan verdere loonstijging zelfs bijdragen aan een hogere leencapaciteit, wat opnieuw ruimte schept voor hogere woningprijzen. Het is een evenwicht dat de markt voorlopig in balans houdt, al blijft het fragiel zolang de rente op dit niveau blijft.
Naast rente en aanbod speelt ook het consumentensentiment een rol. Vóór de escalatie van de oorlog in het Midden-Oosten beschreef ING Research het sentiment op de woningmarkt als redelijk neutraal. Sindsdien geeft een deel van de woonconsumenten aan voorzichtiger te zijn. NVM-makelaars melden dat ongeveer de helft van hun kopers en verkopers behoedzamer opereert. Dat vertaalt zich in minder bezichtigingen, minder biedingen en een grotere bereidheid van verkopers om een lager bod te accepteren. Dit verslechterde sentiment draagt bij aan neerwaartse druk op de huizenprijzen en aan iets minder transacties. Verwacht mag worden echter dat dit dempende effect na verloop van tijd wegebt, naarmate onzekerheid plaatsmaakt voor gewenning.
Ondanks alle remmende factoren blijft het aantal woningverkopen op hoog niveau. Het ruimere aanbod en de aanhoudende vraag houden de transactiemarkt actief. Gelijktijdig stabiele huizenprijzen met een hoog transactievolume zijn voor kopers geen slechte combinatie: het biedt meer keuze en iets minder concurrentie dan in de piefjaren van de markt. Toch is voorzichtigheid geboden. De woningmarkt in Nederland kent structurele schaarste door jarenlang achterblijvende nieuwbouw. Het CBS publiceerde eerder dit jaar cijfers waaruit bleek dat het woningtekort in Nederland rond de 390.000 woningen ligt. Dat tekort verdwijnt niet door de verkoop van huurwoningen door beleggers, hoe groot die stroom ook is. De verwachting van licht stijgende huizenprijzen in 2026 sluit dan ook logisch aan op die structurele onderbezetting van het aanbod. Al met al schetst ING Research een beeld van een woningmarkt die ademt: tijdelijk rustiger, maar zonder grote correcties in zicht.
