Door: Redactie - 21 april 2026 |
Een half miljoen Nederlandse woningen kampt met een kwetsbare fundering, en voor 75.000 huishoudens dreigt een financieel drama. Zij kunnen het herstel van funderingsschade simpelweg niet betalen. Dat concludeert de Autoriteit Financiële Markten (AFM) in een nieuw rapport. De totale herstelopgave loopt op tot 11 miljard euro, terwijl de gemiddelde rekening per woning rond de 92.000 euro ligt. Een probleem dat niemand kan negeren.
De cijfers liegen er niet om. Bij ruim 120.000 woningen is herstel op korte termijn noodzakelijk, terwijl TNO en onderzoeksbureau Deltares eerder becijferden dat 425.000 gebouwen in Nederland kampen met verzakkingsschade of deze binnen tien jaar zullen krijgen. De oorzaken liggen grotendeels in droogte, lage grondwaterstanden en houten palen die gaan rotten zodra ze droog komen te staan. Klimaatverandering versterkt dit proces in rap tempo.
Gemiddeld kost het repareren van funderingsschade zo’n 92.000 euro per woning, maar de bandbreedte is groot. In sommige gevallen loopt de rekening op tot ver boven de twee ton. Volgens het AFM-rapport gaat het totaal om een financieringsopgave van 11 miljard euro, een bedrag dat de draagkracht van veel particuliere eigenaren ruim overstijgt.
Voor ongeveer 75.000 huishoudens geldt dat zij het herstel niet uit eigen middelen kunnen bekostigen. Een lening aangaan biedt soms uitkomst, maar bij ruim 25.000 woningeigenaren acht de toezichthouder dat niet verantwoord. Hun inkomen of overwaarde is eenvoudigweg ontoereikend. Daarmee blijft zo’n 3 miljard euro aan noodzakelijk herstel feitelijk onfinancierbaar, een gat waarvoor nog geen duidelijke oplossing bestaat.
Uitstel maakt de situatie alleen maar nijpender. Wie funderingsproblemen laat liggen, ziet de herstelkosten verder oplopen. Bij verkoop dreigt restschuld, en in het ergste geval wordt de woning onverkoopbaar. De AFM dringt er daarom op aan dat signalering tijdig gebeurt en dat eigenaren de kosten op een verantwoorde manier kunnen dragen. Daarin schuilt tegelijk de pijn: wie geen financiële reserves heeft, zit klem.
Een kritische kanttekening die de AFM maakt: funderingsschade valt niet onder een gangbare opstalverzekering. Verzekeraars sluiten geleidelijke schade door bodemdaling of paalrot standaard uit. Daarmee staan woningeigenaren er alleen voor, tenzij zij via gemeentelijke regelingen of het Fonds Duurzaam Funderingsherstel ondersteuning krijgen. Dat fonds biedt leningen aan eigenaren die bij reguliere banken nul op het rekest krijgen, maar de capaciteit blijft beperkt.
De toezichthouder roept banken, verzekeraars, gemeenten en andere stakeholders op om gezamenlijk op te trekken. In het rapport noemt de AFM vier concrete actiepunten, waaronder betere voorlichting, passende financieringsproducten en een steviger rol voor de overheid. Of die oproep ook daadwerkelijk tot versnelling leidt, moet de komende jaren blijken.
Vereniging Eigen Huis pleit al langer voor meer openheid en adviseerde eerder een funderingsvoorbehoud bij de aankoop van een woning. Sinds 1 april bevatten taxatierapporten verplicht een funderingsscore, maar kopers krijgen deze pas onder ogen nadat het koopcontract is getekend. Dat is rijkelijk laat, vindt de belangenvereniging, die makelaars een actievere rol toedicht in het vroegtijdig delen van funderingsinformatie.
Een terechte kritiek, want transparantie voorkomt dat kopers voor onaangename verrassingen komen te staan. Wie achteraf ontdekt dat de fundering wankelt, zit met een tijdbom onder de voordeur. Juist bij verzakkingsschade is vroege signalering het halve werk. Het AFM-rapport verscheen tegelijk met het jaarverslag 2025 van de toezichthouder, en het onderwerp staat daarmee hoog op de agenda.
Voor particulieren die funderingsschade vermoeden, is tijdig handelen de enige verstandige route. Een funderingsonderzoek door een erkend bureau kost doorgaans tussen de 2.500 en 5.000 euro, maar brengt wel helderheid. Daarnaast kunnen eigenaren terecht bij het Kenniscentrum Aanpak Funderingsproblematiek (KCAF) voor onafhankelijk advies. Gemeenten in risicogebieden zoals Rotterdam, Zaanstad en Dordrecht bieden bovendien aanvullende regelingen aan.
De problematiek rond funderingsschade illustreert hoe klimaatverandering, verouderde woningvoorraad en gebrekkige financiële vangnetten samenkomen in één hardnekkig dossier. De 11 miljard euro die nodig is, komt niet vanzelf boven water. Zonder stevige coördinatie tussen Rijk, gemeenten en financiële sector dreigen tienduizenden gezinnen in de knel te raken, met alle sociale en economische gevolgen van dien.
