Door: Redactie - 9 juli 2026 |
De bouwkosten voor nieuwe woningen liepen in april 2026 met 5,7 procent op ten opzichte van een jaar eerder. Daarmee trekt de bouwkostenstijging weer duidelijk aan, maar de aanjager is verschoven. Niet de materialen, maar de lonen duwen de rekening nu omhoog. Voor aannemers en ontwikkelaars betekent dat een kostenpost die minder makkelijk wegzakt dan tijdens de vorige piek.
Dat blijkt uit de meest recente cijfers van het CBS. De index die loon en materiaal bij nieuwbouwwoningen volgt, kwam in april 2026 uit op 128,8 punten, ruim vijf procent hoger dan begin vorig jaar. Ter vergelijking: over heel 2024 bedroeg de gemiddelde stijging 2,7 procent en over 2025 zo’n 3,7 procent. De curve buigt dus weer omhoog, en dat merken bouwers direct in hun calculaties.
Splits je de index in zijn twee onderdelen, dan valt op hoe scheef ze inmiddels liggen. De looncomponent steeg in april 2026 met 7,2 procent op jaarbasis, terwijl de materiaalcomponent op 4,3 procent bleef steken. Die verhouding is een omkering van een paar jaar geleden, toen materiaal nog de kar trok. Achter de huidige bouwkostenstijging zit dus vooral de arbeidsmarkt, en dat maakt het beeld minder geruststellend dan een simpel indexcijfer suggereert.
Omdat loon grofweg de helft van een bouwsom uitmaakt, werkt die krapte hard door in de eindprijs. Het tekort aan vakmensen wordt geraamd op zo’n honderdduizend mensen, en dat los je niet op met een enkel goed kwartaal. Cao-afspraken liggen bovendien vast, waardoor lonen niet zomaar terugveren zodra de vraag afkoelt. Wie de inputprijsindex bouwkosten van dichtbij volgt, ziet die plakkerigheid terug in de cijfers.
Het contrast met 2022 is groot. Toen schoten de totale bouwkosten met 9,2 procent omhoog, maar die piek was materiaalgedreven: de materiaalprijzen stegen dat jaar met bijna vijftien procent, terwijl de lonen met 2,9 procent nog gematigd bleven. In 2024 zakten diezelfde materiaalprijzen zelfs met 0,6 procent, terwijl de lonen dat jaar met 6,8 procent doorstegen en in 2025 met zes procent hoog bleven.
Het verschil zit in de aard van de twee kostenposten. Materiaalprijzen kunnen dalen zodra tekorten oplossen of de vraag terugvalt, precies zoals in 2024 gebeurde. Loonstijgingen zijn taaier. Ze zijn verankerd in contracten en in een structureel tekort aan handen op de bouwplaats. Daar komt bij dat de CBS-index energie en transport buiten beschouwing laat, terwijl juist die posten door duurdere olie en gas weer oplopen. De werkelijke druk kan dus nog iets hoger liggen dan de index laat zien.
Marktvolgers laten zien hoe ver de rekening in korte tijd is opgelopen. Over de afgelopen zes jaar stegen de totale bouwkosten met gemiddeld zo’n 37 procent, een optelsom van de materiaalpiek van 2022 en de aanhoudende loondruk daarna. Dat is meer dan een tijdelijke hobbel: het tilt het vertrekpunt van elke nieuwe begroting omhoog. Wie vandaag een project doorrekent, doet dat op een basis die fors verschilt van die van voor de coronajaren, en die verschuiving werkt door in elke fase van de bouwsom.
Op het eerste gezicht lijkt dit een verhaal voor ontwikkelaars van nieuwbouw, maar de bouwkostenstijging werkt langs twee kanten door in een portefeuille. Het eerste kanaal is indirect: duurdere en tragere nieuwbouw houdt het aanbod krap. De nieuwbouwproductie zakte in 2024 al naar bijna 69.000 woningen, het laagste niveau in zes jaar, en die schaarste ondersteunt de waarde van de bestaande voorraad.
Het tweede kanaal is directer. Renovatie en verduurzaming worden nu jaarlijks een paar procent duurder, precies op het moment dat de verplichtingen aanscherpen. Het kabinet werkt aan een minimaal energielabel D voor huurwoningen, en in het woningwaarderingsstelsel bepaalt dat label mede de maximale huur. Een belegger die moet verduurzamen om punten en inkomsten op peil te houden, ziet de rekening oplopen terwijl de opbrengst gereguleeerd blijft. De bouwkostenstijging knabbelt zo direct aan het rendement.
Voor beleggers met een gemengde portefeuille stapelen die effecten zich op. De waarde van bestaand bezit wordt gedragen door schaarste, maar tegelijk lopen de kosten van onderhoud, verduurzaming en het klaarstomen van panden voor nieuwe verhuur mee omhoog. Dat plaatst investeringsbeslissingen in een lastiger licht, zeker waar de huuropbrengst aan een maximum vastzit. De marge tussen wat een ingreep kost en wat hij oplevert, wordt zo smaller.
De praktische les is dat calculaties uit vorig jaar niet langer houdbaar zijn. Wie transformeert, optopt of een pand eerst opknapt voor de verhuur rekent beter met verse cijfers dan met de aannames van twaalf maanden terug. Inzicht in de bouwkosten per m2 helpt om projecten realistisch door te rekenen voordat de spa de grond in gaat.
Financiers kijken bovendien scherper naar de aannames onder een businesscase. Een begroting die uitgaat van verouderde eenheidsprijzen wordt sneller afgeschoten, en een tegenvaller halverwege de bouw drukt direct op het resultaat. Realistisch ramen is daarmee niet alleen een kwestie van voorzichtigheid, maar ook van financierbaarheid en van het beperken van risico op een project.
Ook aan de inkoopkant valt winst te halen. Langer vooruit plannen, vaste ploegen binden en materiaal tijdig vastleggen dempen een deel van de bouwkostenstijging, ook al nemen ze de loondruk niet weg. Voor wie afhankelijk is van onderaannemers loont het om afspraken over prijspeil en planning scherp vast te leggen, zodat een tegenvaller niet halverwege het werk op tafel komt.
Zolang de arbeidsmarkt krap blijft, is de kans klein dat de bouwkostenstijging op korte termijn wegzakt. Dat maakt het geen ver-van-je-bed-cijfer, maar een post die in vrijwel elk bouw- en verbouwbesluit meeweegt. De bouwkostenstijging vraagt daarmee om een scherpere begroting en om iets meer marge dan menig calculatie de afgelopen jaren gewend was.
