Door: Redactie - 7 mei 2026 |
Het woningtekort in Nederland vraagt om slimme oplossingen. Optoppen, het plaatsen van extra bouwlagen op bestaande gebouwen, lijkt een logische stap. Maar wie een appartementengebouw binnen een VvE wil optoppen, stuit al snel op een wirwar van juridische verplichtingen. Van het wijzigen van de splitsingsakte tot het omgaan met dwarsliggende eigenaren: de weg naar het dak is zelden recht.
Bij optoppen van een appartementengebouw binnen een VvE komen nieuwe bouwlagen bovenop een bestaand gebouw. Die lagen bevatten doorgaans nieuwe appartementsrechten. En precies daar begint het juridische doolhof. Het toevoegen van appartementsrechten vereist namelijk een wijziging van de splitsingsakte, iets wat uitsluitend via de notaris kan. De VvE kan hier niet eigenhandig over beslissen.
In beginsel geldt dat alle appartementseigenaren, inclusief eventuele hypotheekhouders, moeten instemmen met zo’n wijziging. Artikel 5:139 lid 1 van het Burgerlijk Wetboek legt deze hoofdregel vast. Een uitzondering bestaat: wanneer het bestuur van de VvE een wijziging in stemming brengt en 80% van de eigenaren instemt, kan de wijziging doorgang vinden. Maar bij optoppen geldt die uitzondering niet zomaar.
De Hoge Raad oordeelde op 24 februari 2023 dat de verdeling van nieuwe appartementen op een gemeenschappelijk dak een zogenaamde daad van beschikking vormt. Bij zo’n daad moet iedere eigenaar instemmen. Dat betekent dat zelfs één weigerachtige eigenaar het complete plan kan torpederen. Voor projectontwikkelaars en aannemers die kansen zien in optoppen is dit een serieuze bottleneck.
Naast de formele akte-wijziging speelt de verdeling van kosten en opbrengsten een grote rol. Bewoners op de bovenste verdiepingen ondervinden de meeste overlast tijdens de bouw. Bovendien lopen zij het risico dat hun woning in waarde daalt. Onderzoek van MeJudice uit januari 2024 bevestigt dat hogere appartementen doorgaans een hogere marktwaarde kennen, wat bij optoppen van een appartementengebouw tot spanningen kan leiden.
Een slimme aanpak is om bovenste bewoners als eersten de nieuwe woningen aan te bieden of hen een groter deel van de opbrengsten toe te kennen. Maar ook dit gaat niet zonder juridisch fundament. Artikel 5:112 lid 1 onder a BW schrijft voor dat de splitsingsakte de verdeelsleutel van kosten en opbrengsten vastlegt. Afwijken van de breuklijnen die in de akte staan, kan alleen via een formele aktewijziging.
Legt de VvE een alternatieve verdeling slechts vast in een besluit, dan is dat besluit op grond van artikel 2:14 lid 1 BW nietig. Voert men het toch uit, dan riskeren betrokken partijen later financiële claims van eigenaren die te veel of te weinig ontvingen. Juist bij het optoppen van een appartementengebouw binnen een VvE is deze precisie van groot belang.
Soms haalt zelfs de beste verdeling een blokkerende eigenaar niet over de streep. De wet biedt dan één laatste uitweg. Op grond van artikel 5:140 BW kan een of meerdere eigenaren, die samen minimaal de helft van de stemmen vertegenwoordigen, een machtiging vragen bij de kantonrechter. Die rechter treedt dan in de plaats van de weigerachtige eigenaar.
De kantonrechter verleent die machtiging alleen als de eigenaar geen redelijke verklaring geeft voor zijn weigering, of als de rechter de opgegeven reden niet redelijk acht. Dit is een uitwerking van de redelijkheid en billijkheid tussen appartementseigenaren. Een sterke aanpak dus, maar zeker geen garantie. De rechterlijke toets is beperkt, en procedures kosten tijd en geld. Juist in een markt waar het woningtekort nijpend blijft, kan die vertraging pijnlijk zijn.
Het Nederlandse woningtekort bedraagt volgens het ABF Research Primos-rapport 2024 nog altijd rond de 400.000 woningen. Optoppen van bestaande gebouwen biedt kansen om snel en relatief duurzaam woningen toe te voegen, zonder dat schaarse bouwgrond nodig is. In Haarlem liet het voormalige VNU-gebouw al zien dat het kan: op het dak realiseerde men dertien optopwoningen.
Toch mag de sector de juridische complexiteit niet onderschatten. Voor elk project waarbij een VvE betrokken is, geldt dat de splitsingsakte tijdig en zorgvuldig aangepast moet zijn. Eigenaren moeten goed geïnformeerd raken over wat optoppen hen oplevert en wat het kost. Een transparante communicatie en een eerlijke verdeling van lusten en lasten vergroten de kans op unanimiteit aanzienlijk.
Aannemers en ontwikkelaars doen er verstandig aan om bij elk optoptraject binnen een VvE vroegtijdig een gespecialiseerde advocaat en notaris in te schakelen. De juridische route naar een extra verdieping vraagt voorbereiding, geduld en draagvlak. Wie dat serieus neemt, vergroot de kans dat het plan niet eindigt op de juridische tekentafel maar daadwerkelijk boven het dak uitrijst.
