Door: Redactie - 13 februari 2026 |
Veel gemeenten zeggen dat woningen splitsen een kans biedt om relatief snel extra woonruimte toe te voegen, maar in de praktijk blijft het aantal vergunningen laag. Uit antwoorden van bijna driehonderd gemeenten blijkt dat zij jaarlijks slechts enkele duizenden aanvragen goedkeuren, terwijl de druk op de woningmarkt groot blijft. In grote steden als Amsterdam registreren ambtenaren honderden gevallen per jaar, terwijl kleinere gemeenten vaak op één hand kunnen tellen hoeveel keer zij een woning opsplitsen. Beleidsregels, parkeernormen en minimale oppervlaktes zorgen samen voor een drempel die veel plannen niet halen.
Veel gemeenten spreken lovend over woningen splitsen als instrument om bestaande bebouwing beter te benutten. Volgens hen past het bij zuinig ruimtegebruik en sluit het aan bij de wens om binnenstedelijk te verdichten. Tegelijkertijd laten zij weten dat zij jaarlijks maar een beperkt aantal vergunningen afgeven. In Amsterdam gaat het volgens eigen opgave om enkele honderden toestemmingen per jaar, terwijl middelgrote en kleine gemeenten vaak slechts enkele adressen toevoegen via opsplitsing.
Uit de inventarisatie van het ANP blijkt dat gemeenten het begrip woningen splitsen op verschillende manieren registreren. Sommige gemeenten tellen alleen gevallen waarbij een groot pand wordt omgezet naar zelfstandige appartementen. Andere gemeenten nemen ook kamergewijze verhuur of het omzetten van bedrijfsruimte naar woonruimte op in hun cijfers. Deze verschillen in definities maken vergelijking lastig, maar schetsen wel een duidelijk beeld: een massale golf aan opgesplitste woningen blijft uit.
Veel bestuurders geven aan dat zij streng kijken naar leefbaarheid in straten waar al veel deelverhuur en kamerbewoning plaatsvindt. Zij vrezen dat extra bewonersdruk kan leiden tot meer parkeerdruk, geluidsoverlast en een onbalans in de buurt. Daarom koppelen zij relatief strenge voorwaarden aan woningen splitsen, ondanks hun positieve grondhouding tegenover het principe.
De lokale spelregels voor woningen splitsen lopen sterk uiteen, hoewel zij vaak vergelijkbare doelen dienen. In Zaanstad gelden afstandseisen tussen nieuwe wooneenheden binnen hetzelfde gebouw, want de gemeente wil concentraties van kleine studio’s voorkomen. In Groningen ziet men juist de omvang van de oorspronkelijke woning als vertrekpunt. Woningeigenaren kunnen daar pas een pand opdelen als het huis minstens 140 vierkante meter groot is, zodat elke nieuwe woning voldoende ruimte houdt.
Daarnaast koppelen diverse gemeenten extra eisen aan parkeergelegenheid op eigen terrein. Bestuurders willen voorkomen dat kleine straten dichtslibben doordat extra auto’s langs de stoeprand verschijnen. Zij schrijven daarom vaak voor dat een eigenaar alleen mag opsplitsen als hij voldoende parkeerplaatsen kan realiseren op het eigen perceel. Deze parkeernorm geldt in veel dorpen en groeikernen als harde randvoorwaarde, ook als de initiatiefnemer een bestaand huis verandert in twee of meer kleinere woningen.
Meerdere gemeenten, waaronder Almelo en Raalte, kiezen voor een duidelijke grens en staan woningen splitsen helemaal niet toe. Zij geven aan dat zij liever inzetten op nieuwbouw, herstructurering van verouderde wijken en transformatie van leegstaande kantoren. In Lelystad spreekt men van vergunningen die men in principe niet verleent, terwijl Roosendaal, Zeist en Stein zich terughoudend opstellen. Deze lijn levert een overzichtelijk vergunningenbeleid op, maar beperkt de flexibiliteit voor eigenaren die hun pand willen aanpassen aan de veranderende woningvraag.
Toch werken veel gemeenten aan nieuw beleid om woningen anders te gebruiken en vaker te delen. In Soest, Zaltbommel en Breda staan ambtenaren op dit moment de regels tegen het licht, zodat zij meer mogelijkheden voor opsplitsing kunnen bieden zonder de leefbaarheid uit het oog te verliezen. Zij onderzoeken onder andere per wijk hoeveel extra bewoners een straat aankan, welke voorzieningen beschikbaar zijn en hoe men mobiliteit beter kan sturen, bijvoorbeeld via deelauto-concepten. Deze aanpak vraagt tijd, maar levert volgens beleidsmedewerkers uiteindelijk beter voorspelbare kaders op voor initiatiefnemers.
Op andere plekken trad recent een nieuw beleidskader in werking dat woningen splitsen makkelijker maakt. Gemeenten leggen bijvoorbeeld vast in welke zones zij extra kleine woningen willen, zoals rond stationsgebieden of langs belangrijke ov-routes. Daarmee sturen zij niet alleen op aantallen, maar ook op de locaties waar nieuwe appartementen mogen komen. Deze gebiedsgerichte benadering voorkomt een versnipperde aanpak, omdat zij ontwikkelaars en particuliere eigenaren vooraf duidelijkheid geeft over de kansen en grenzen in hun wijk.
Een aantal gemeenten koppelt nieuwe regels aan kwaliteitsnormen voor geluid, daglicht en buitenruimte. Zij willen voorkomen dat opsplitsen leidt tot krappe, donkere woningen zonder buitenruimte, zelfs als de papieren norm het net toelaat. Sommige steden overwegen extra eisen aan isolatie en geluidwering, omdat zij merken dat klachten over contactgeluid toenemen in panden die men achteraf indeelt in meerdere appartementen. Men wil dat woningen splitsen niet alleen extra adressen oplevert, maar ook levensloopbestendige en gezonde woningen.
Onderzoek uit 2023 laat zien dat grootschalig opsplitsen van bestaande woningen tussen de 80.000 en 160.000 extra wooneenheden kan opleveren tot 2030. Demissionair woonminister Mona Keijzer (BBB) ziet daarin een kans en wil woningen splitsen daarom vergunningsvrij maken wanneer iemand een pand van één naar twee woningen aanpast. Zij denkt dat eigenaren dan sneller stappen durven zetten, omdat zij minder tijd en geld kwijt zijn aan procedures en advieskosten.
De Vereniging van Nederlandse Gemeenten (VNG) kijkt hier met flinke argwaan naar. Volgens de koepelorganisatie kan vergunningsvrij splitsen grote gevolgen hebben voor buurten waar de leefbaarheid nu al onder druk staat. Een woordvoerder zegt dat gemeenten zelf de regie willen houden over welke woningen zij geschikt achten voor een extra appartement. Zij vrezen dat een vrijere markt zonder vergunning leidt tot een opeenstapeling van kleine, vaak dure woningen, terwijl kwetsbare straten weinig zeggenschap houden over nieuwe buren.
De nieuwe coalitie van D66, VVD en CDA kiest voor een tussenroute en wil dat optoppen en splitsen waar mogelijk zonder vergunning kan. De landelijke overheid moet volgens het coalitieakkoord minimumomstandigheden vastleggen die bepalen wanneer woningen splitsen altijd doorgang moet krijgen. Gemeenten krijgen dan minder ruimte om projecten af te wijzen als een plan binnen deze landelijke ondergrens valt. In theorie ontstaat daarmee een spanningsveld tussen lokale afwegingen en landelijke tempo-ambities voor de woningbouw.
Gemeenten zoeken intussen naar manieren om woningen splitsen te combineren met behoud van leefbaarheid, en juist die zoektocht leidt soms tot complexe beleidsdocumenten. Zij proberen maatwerk te leveren per straat, maar lopen aan tegen juridische houdbaarheid en uitvoerbaarheid. Juristen wijzen er regelmatig op dat vage leefbaarheidscriteria in bezwaarprocedures onder druk komen te staan. Dat zorgt ervoor dat beleidsmakers gedetailleerde regels opstellen over oppervlaktes, aantallen woningen per gebouw en maximale concentraties in een buurt.
In gesprekken met stedenbouwkundigen klinkt geregeld de wens om eenvoudiger normen te gebruiken, zodat bewoners en ontwikkelaars niet verdwalen in het beleid. Zij denken bijvoorbeeld aan vaste maxima per straatsegment of duidelijke kwantitatieve plafonds per wijk. Tegelijkertijd willen zij ruimte houden voor goede plannen die net buiten een standaardkader vallen, zoals zorgwoningen voor senioren of gedeelde woonconcepten voor starters. Sommige ambtenaren zeggen daarom met een knipoog dat zij eerst een handleiding nodig hebben om hun eigen beleidsnota te begrijpen.
Voor bouwers, architecten en particuliere eigenaren ligt hier een speelveld met uitdagingen en kansen. Wie woningen splitsen wil inzetten als verdienmodel of als manier om familieleden onderdak te geven, moet zich verdiepen in gemeentelijke verordeningen, parkeernormen en geluidseisen. Tegelijkertijd ontstaan in meer gemeenten loketten waar men vroegtijdig met plannen kan meekijken, zodat initiatiefnemers hun ontwerp kunnen bijsturen voordat zij formeel een vergunning aanvragen. Op die manier groeit langzaam een praktijk waarin opsplitsing niet alleen woningen toevoegt, maar ook bijdraagt aan betere benutting van bestaande bouw, mits alle partijen bereid blijven tot samenwerking.
