Door: Redactie - 28 augustus 2026 |
Het aantal woningen dat Nederland jaarlijks uit de bestaande voorraad haalt, daalt gestaag, ondanks jaren van politieke aandacht en gerichte financiering. Het Economisch Instituut voor de Bouw becijfert in een nieuw rapport dat transformatie, splitsen en optoppen samen steeds minder opleveren. Die uitkomst botst hard met de hoge verwachtingen die bestuurders en onderzoekers de laatste jaren over de bestaande voorraad hebben uitgesproken.
De cijfers laten weinig ruimte voor twijfel. In 2020 en 2021 kwamen er nog 14.000 tot 16.000 woningen netto bij via transformatie, woningsplitsing en optoppen samen. In 2024 zakte dat naar 12.000, en voor 2025 houdt het EIB het op hooguit 10.000. Transformatie blijft met acht- tot tienduizend woningen per jaar veruit de grootste bron, maar juist daar knelt het: het laaghangend fruit in verouderde kantoren is grotendeels geplukt en nieuwe geschikte panden komen mondjesmaat vrij. De terugval valt op, omdat leegstaande kantoren en winkelpanden jarenlang golden als de makkelijkste bron van extra huizen.
Aan bestuurlijke aandacht heeft het niet gelegen. Voormalig woonministers Kajsa Ollongren en Hugo de Jonge kwamen met eigen programma’s en geld, en het kabinet maakte deze zomer optoppen, splitsen en woningdelen juridisch eenvoudiger. Gemeenten kregen extra ondersteuning en het Rijk trok middelen uit om initiatiefnemers over de streep te trekken. Toch vertaalt die inzet zich niet in meer woningen uit de bestaande voorraad.
Het EIB wijst meerdere oorzaken aan waarom de bestaande voorraad de hoge verwachtingen niet inlost. Het optoppen van bestaande complexen levert jaarlijks slechts 500 tot 600 woningen op, de kleinste bijdrage van de drie routes. Geschikte daken zijn er genoeg, maar de zittende bewoners vormen het grootste obstakel. Zij ervaren vooral overlast en nauwelijks voordeel, waardoor optoppen in de praktijk leunt op corporatiecomplexen die toch al een ingrijpende renovatie ondergaan. Bewoners draaien immers op voor de bouwoverlast terwijl de baten bij de eigenaar liggen, en dat maakt het draagvlak wankel.
Ook het splitsen van woningen komt structureel niet boven de 2.000 per jaar uit. Volgens het instituut lenen vooral ruime huizen in gewilde binnensteden zich ervoor, en dan nog moet zo’n woning eerst op de markt komen en de splitsing juridisch en financieel rondkomen. Buiten die gewilde centra ontbreekt vaak de businesscase, waardoor kansrijke panden alsnog ongesplitst blijven. Die opeenstapeling van voorwaarden maakt de bestaande voorraad een grilige bron.
In het rapport neemt het EIB stelling tegen Rijksbouwmeester Francesco Veenstra, die eerder becijferde dat het splitsen van rijtjeswoningen ruim een half miljoen mensen aan een huis kan helpen. Het instituut noemt dat een “vreemde normatieve rekensom” en stelt nuchter vast dat standaard rijtjeswoningen vrijwel nooit gesplitst worden. Het verwijt de voorstanders dat zij zulke aannames te makkelijk als reëel potentieel presenteren, terwijl de praktijk veel weerbarstiger uitpakt. Wie de bestaande voorraad als wondermiddel presenteert, rekent zich volgens de onderzoekers rijk.
Die botsing raakt de kern van het woondebat. Mona Keijzer stelde vorig jaar nog dat de bestaande voorraad genoeg ruimte biedt om de woningnood volledig op te lossen, en ook minister Elanor Boekholt-O’Sullivan ziet er kansen. Het EIB plaatst daar een stevige kanttekening bij en dwingt zo een scherper gesprek af over wat realistisch haalbaar is: de rek is er grotendeels uit.
Het instituut pleit voor realisme als het kabinet zijn doel van 100.000 woningen per jaar wil halen. Is de bestaande voorraad niet langer beschikbaar om het gat te dichten, dan moet er overtuigend beleid komen om de nieuwbouw fors op te schalen. Dat betekent bouwen aan de randen van steden en dorpen, met uitleglocaties en een straatje erbij. De onderzoekers zien juist in die uitleglocaties de snelste route naar volume, ook al ligt dat politiek gevoelig. Precies die richting willen de pleitbezorgers van beter benutten tegenhouden, constateert het EIB droogjes.
