Door: Redactie - 27 juli 2026 |
Institutionele beleggers kochten in de eerste helft van 2026 ruim 4.300 bestaande woningen, maar van dat bezit gaat naar schatting negentig procent weer in de verkoop. Zo holt uitponden de huurmarkt sneller uit dan het opgelopen beleggingsvolume doet vermoeden. Vooral in kleinere gemeenten verdwijnt tot een vijfde van de huurwoningen van beleggers, blijkt uit cijfers van adviseur CBRE.
Het beleggingsvolume in Nederlandse woningen steeg dit halfjaar met 43 procent naar 2,71 miljard euro. Op papier lijkt dat op een terugkeer van kapitaal naar de verhuur. In de praktijk gebeurt vaak het omgekeerde: van de 4.377 aangekochte bestaande woningen raakt circa negentig procent bestemd voor uitponden en doorverkoop aan eigenaar-bewoners. De institutionele huurvoorraad groeit daardoor amper. Een deel van de stijging is bovendien een verschuiving, doordat transacties door de lagere overdrachtsbelasting naar 2026 opschoven.
Voor zittende beleggers bevestigt de trend wat de markt al langer laat zien: verkoop aan eigenaar-bewoners levert bij mutatie meer op dan doorexploiteren in verhuurde staat. Zolang dat verschil bestaat, blijft uitponden de logische route. En zolang de meeste partijen ervan uitgaan dat het verschil blijft bestaan, zal het aanbod van complexen in verhuurde staat de komende jaren ruim zijn. Dat maakt uitponden geen incident maar een structureel patroon.
Ook fiscaal wijst de balans die kant op. Voor veel huizenbeleggers weegt de belasting op verhuurd bezit inmiddels zwaarder dan het lopende rendement, wat de prikkel om te verkopen alleen maar versterkt.
Bij die negentig procent hoort een nuance die het verschijnsel vergroot in plaats van verkleint. CBRE meet alleen de institutionele markt, maar ook particuliere beleggers halen woningen uit de verhuur, en die transacties zitten niet in de cijfers. Het genoemde aantal is dus een ondergrens. Het aanbod dat uiteindelijk bij eigenaar-bewoners belandt, is groter dan de institutionele reeks laat zien.
Voor wie de markt volgt betekent dat twee dingen. De krimp van het particuliere huursegment gaat harder dan de best gedocumenteerde cijfers suggereren, juist omdat de slechtst gedocumenteerde groep de grootste is. Precies de goedkopere huurwoningen verschuiven zo naar de koopmarkt.
De discussie over uitponden richt zich meestal op Amsterdam en Rotterdam, maar daar zit volgens CBRE niet de scherpste pijn. In Venray verdwijnt naar schatting 19 procent van de huurwoningvoorraad van beleggers, en in vergelijkbare kleinere steden loopt dat op tot ruim twintig procent. Oftewel: in dit type gemeente gaat tot ruim een vijfde van de beleggershuurwoningen uit de verhuur.
Dat verschil laat zich verklaren door de omvang van de voorraad. In een grote stad is een uitpondportefeuille van enkele honderden woningen een fractie van het totaal met alternatieven binnen dezelfde regio. In Venray is diezelfde portefeuille een fors deel van alles wat er te huur is, en ligt de dichtstbijzijnde alternatieve huurmarkt tientallen kilometers verderop. De absolute aantallen zijn kleiner, het effect op de lokale markt groter. Juist daar hakt uitponden er direct in.
CBRE verwacht dat de beweging de komende vijf jaar sterk merkbaar blijft, met de grootste gevolgen voor studenten en jonge huurstarters. Dat is de groep die het meest afhankelijk is van precies het segment dat verdwijnt. Wie geen recht heeft op een corporatiewoning en nog geen hypotheek krijgt, is aangewezen op het huursegment rond de liberalisatiegrens. Hoe groot dat deel van de markt is, toont de CBS-statistiek over de woningvoorraad naar type verhuurder.
Voor kopers verandert daardoor de manier waarop je zo’n complex waardeert. De prijs wordt steeds meer bepaald door de leegwaarde en het verwachte mutatietempo, en minder door het lopende huurrendement. Wie koopt om te blijven verhuren, concurreert dus met partijen die op uitponden mikken en een heel andere rekensom maken.
